“冰火两重天”！隆回楼市繁华背后的“隐疾”亟需“药方”
作者|阳琼
火！太火！大爆火！
成交712套商品房，销售面积9.26万平方米，金额高达4.02亿元。
隆回县2025年新春线上房地产交易展示会，赚了个盆满钵满。
笔者提问DeepSeek获知，40天日均17.8套的销售强度，已超过全国百强县平均水平。实在令人瞩目，值得“高歌欢呼”“拍手庆贺”。
蛇年隆回新春线上房交会的成功，无疑是一场政策驱动下，政府精心策划与大力推动后的“楼市盛宴”。
“契税全额奖补”“水电气安装费用优惠”“审批流程简化”等一系列政策工具箱的创新运用，提供便捷的购房渠道，降低了购房成本，激发了潜在需求，促进了交易达成。
“孟母三迁，择邻而居”，教育资源始终是家庭购房时的重要考量因素。隆回房交会关于“购房即入学”教育配套政策堪称“王炸”，精准切中县城购房痛点，将民生诉求转化成了市场动能，撬动不少的刚性需求。
当然，不可否认的是，房企自主开展的促销活动与政府的力推相互呼应，从而形成了强大的政策叠加效应。
“财政让利+公共服务赋能+房企促销”，隆回打出的三道霹雳掌，激活了县城楼市的一池春水，推动了房交会的圆满成功，带来了亮眼的成交数据。
更令人惊奇的是，隆回自2023年伊始的三次房交会，累计售出2902套住宅及商铺。这般成绩在全国房地产市场的复杂形势下，隆回县展现出强劲的市场活力，彰显出人口大县房地产市场的巨大潜力。
然而，伴随隆回房地产市场成交数据之“火”的另一番悲催景象，同样是那么冰寒至极，令人惊恐！
翻阅湖南三大政府投诉平台“华声在线投诉直通车、红网问政湖南与百姓呼声”，关于隆回房地产问题楼盘的投诉也可能闪瞎眼睛。
碧桂园翘楚棠、天玺湾，帝豪澄湾、双井世家......在隆回，到底有多少问题楼盘？笔者从网上公开的投诉以及相关报道来看，从2008始建的“问题楼盘”荣兴国际算起，10余年开发建设的诸多楼盘，又有几家没有过业主投诉呢？答案很明确：为数不多。
当然，这其中最最令购房百姓伤心欲绝是那些望眼欲穿、不按期交房的楼盘，实在可鄙可恨至极。
这不仅损害了购房者的切身利益，让他们的“毕生积蓄”打折受损，更严重破坏了房地产市场的信誉与形象，长此以往，必将“寒了购房者的心”，让整个市场陷入信任危机。
冰火两重天！是什么让隆回县房地产市场出现如此巨大的反差？追根溯源，笔者认为无非四个病灶所为！
监管漏洞滋生腐败。例如2018年的报道就已揭示，隆回存在土地闲置20年未收回、容积率随意调整等乱象，部分开发商借此囤积土地谋取暴利。原县长周**为荣兴国际商住楼违规操作，最终因受贿获刑，而该项目也因质量问题引发业主集体上访。这种权钱交易严重破坏了市场秩序，使得房地产市场从源头上就埋下了诸多隐患。
开发商资金链断裂风险扩散。在隆回，不少开发商资金管理不善，面对市场变化缺乏应对能力。碧桂园翘楚棠项目因集团总部债务危机，无法实现精装交付；帝豪澄湾因开发商与承建商资金纠纷陷入烂尾；伏龙馨苑因集资建房未纳入监管长期无法交付。这些案例表明，开发商自身的资金困境以及集团化运作带来的风险扩散，成为问题楼盘产生的重要原因。
市场过热与政策调整冲击。2021年前后，隆回房价快速上涨，开发商过度扩张，盲目追求规模，忽视了资金储备和市场需求的平衡。而2020年后全国房地产市场下行，进一步加剧了开发商的资金压力，使得许多项目难以为继。
预售资金监管形同虚设。隆回虽然相关部门出台了《商品房预售款监管办法》，但在实际执行中，部分项目如碧桂园翘楚棠的预售资金未能专款专用，被集团抽离，导致地方监管账户资金不足。伏龙馨苑等项目甚至根本未将资金纳入监管，制度的漏洞让开发商有机可乘，严重威胁到楼盘的正常建设和交付。
房交会亮眼成绩彰显隆回人口大县房地产市场潜力，但频现的问题楼盘也敲响了房地产野蛮生产的警钟！亟需对症下药，精准施策推动市场健康发展！
它山之石可以攻玉。笔者通过网络搜索，借鉴外地一些做法，尝试开出了三副中药。
第一副：建立全周期风控体系。碧桂园翘楚棠、帝豪澄湾等一些项目的投诉，都因不按期交房引起。这反映出现行“拿地—预售—交付”监管链条存在极大断裂风险。建议推行“地块开发全流程追溯系统，建立房企信用评价机制”，将土地出让条件、预售资金、工程进度等数据上链管理。同时可参照浙江“绿蓝黄红”四色评级体系，对开发商实行分级监管。对频繁被投诉企业提高预售资金监管比例，实施重点楼盘驻场监理制度，从源头控制交付风险。
第二副：避免陷入“地产依赖症”。隆回当前“宜居宜业”战略中，“宜业”支撑明显不足。查询相关数据获知，2022年隆回县第三产业占比仅38%，低于湖南省平均水平。因此隆回应该立即着手“中长期发展多元动能培育，产城融合再定位”工作，将房地产发展与特色产业培育深度绑定，如在经开区周边开发人才公寓，配套建设发展潜力的专业市场。
同时，隆回县域人口结构也面临深层挑战，虽然户籍人口超120万，但常住人口城镇化率仅42.3%，且青壮年人口外流严重。务必需警惕“教育购房”政策可能加剧的“留守家庭”居住模式。因此，应同步推进产业园区建设，创造本地就业机会，实现“买房”与“安家”的真正统一。
第三副：建议构建“政策+市场+治理”三维治理新模式。
建立购房补贴动态调整机制，将奖补力度与库存去化周期挂钩，当去化周期低于12个月时逐步退坡，防止市场过热；引导房企向租赁住房、适老化社区等细分领域转型，鼓励国有平台公司参与保障性住房建设，形成多层次供给体系；设立“房地产健康发展委员会”，整合住建、教育、金融等多部门资源，建立从土地出让到物业管理的全生命周期监管体系。
总体而言，隆回房地产市场发展正处于“政策刺激见效期”向“质量提升转型期”过渡的关键节点。只有政府、开发商与社会各方携手共进，正视问题，精准施策，才能真正下好房地产这盘棋，让楼市的繁荣成为推动县域经济发展、提升居民生活品质的持久动力，而不是被问题楼盘拖入万劫不复的深渊。